Louer ou posséder une maison ? Le grand débat qui définira l’Espagne du futur

Alors que les obstacles au problème du logement se réduisent, des politiciens et des militants émergent avec des messages audacieux sur la manière de résoudre un problème d'une telle ampleur qu'il s'agit en réalité d'une refonte complète du contrat social espagnol.

La situation actuelle est un mélange de crise qui a paralysé la construction et du résultat des votes de 1978 à 2008. Changer de modèle implique donc de démanteler un système qui traverse les idéologies et a façonné le comportement de trois générations.

Ce changement du contrat social vise à garantir qu’une partie significative de la population vivra dans des conditions de location abordables à l’avenir. Que le logement cesse d’être un moyen d’épargne familiale et devienne un droit subjectif. Qu’il soit le « cinquième pilier de l’État-providence » avec les retraites, la santé, l’éducation et la dépendance.

Contrairement à la propriété distribuée, nous aurions à l’avenir un gâteau concentré avec une forte présence du secteur public. Pour tendre vers ce modèle, de nombreuses voix soulignent l’importance de créer un parc de logements sociaux locatifs abordables, comme en Europe. Un modèle qui rompt avec le modèle traditionnel espagnol d’aide à l’accession à la propriété ou au logement social. Mais les nuances sont importantes et les vérités se trouvent dans les zones grises. C'est pourquoi nous allons aujourd'hui tenter de mettre en lumière la politique traditionnelle de logement abordable de l'Espagne.

Révolution espagnole et changement de direction

En gros, pendant les années de gouvernement de Rajoy, le PSOE a décidé de modifier complètement son modèle de logement d'avant 2007. Ce système a distribué la propriété foncière en Espagne à des millions de personnes sur trois générations, depuis que le ministre phalangiste Arrese l'a généralisé au milieu du siècle dernier.

Pendant près de trois décennies, le PSOE a adopté ce modèle. Il l’a repensé, l’a encouragé et ses électeurs l’ont récompensé pour cela. Il s'agissait de sortir les dépossédés de la boue, de leur donner un logement décent à posséder, puis, au bout de trente ans , de transformer cette propriété de « protégée » (VPO) en « libre ». En Espagne, il n’y a jamais eu de transfert de revenus des riches vers les pauvres aussi important qu’entre le milieu des années 1950 et 2007. Les gains en capital sont devenus le moteur de l’ascension de la société vers la classe moyenne. C'était la grande réforme agraire qui était en attente, la grande distribution des terres en attente depuis 1835.

Alors qu'en 1950, il y avait un peu plus de 2 000 propriétaires à Madrid, au tournant du siècle, ils représentaient plus de 80 % de la population. La révolution ne fut donc pas le fait physique de construire des centaines de milliers de bâtiments, comme ce fut aussi le cas en Europe après les périodes d’après-guerre. La révolution était l'acte de la maison . C’est là le fait différentiel par rapport à nos voisins. Ici, la plupart de la population a quelque chose à quoi s’accrocher lorsque les choses tournent mal ou lorsque les autorités ne sont pas en mesure d’assurer un entretien adéquat de son parc immobilier. Ce qui n'est pas impossible, comme le démontre ce qui se passe aujourd'hui avec les courants, avec la lumière, avec les trains...

Comme dans le reste du continent, l’urbanisme réserve des terrains à des logements abordables, mais la plupart de ces terrains sont privés et protégés. C’est-à-dire qu’une bonne partie de ces OPV ont été promues par le secteur privé mais subventionnées. Tout a fonctionné. Il y avait du crédit, des appartements et des ouvriers sur les chantiers jusqu'à ce qu'en 2008, le pédalage cesse.

Mais ensuite la crise est arrivée, le crédit international a été limité, des garanties hypothécaires ont été établies, ce qui a exclu les jeunes sans épargne de l'achat, de nombreuses entreprises de construction ont fermé, un problème de pénurie de main-d'œuvre a été créé et une législation excessive a été adoptée , rendant les processus de développement et de promotion plus chers et éternels, ce qui a eu un impact sur les prix finaux, avec une énorme perte de pouvoir d'achat pour les familles et les jeunes.

Et alors que la construction n’est pas en cours, les goulots d’étranglement continuent de croître, sans véritable solution, créant une société à deux vitesses : les propriétaires et futurs héritiers dans les grandes villes, et tous les autres. Par conséquent, le passage au logement locatif répond à l’argentinisation collective de notre société, avec des conséquences futures pour les riches comme pour les pauvres. Quiconque souhaite approfondir cette évolution devrait lire le livre que publiera prochainement le sociologue et chroniqueur d’El País Jorge Galindo .

Comprenons une chose : si le PSOE est aujourd’hui un parti progressiste et non un parti progressiste, c’est parce qu’il renonce à tout le bien qu’il a fait, à tous les logements qu’il possédait et à toute la justice sociale qu’il a créée. Si auparavant elle cherchait à créer des citoyens libres, aujourd’hui elle cherche à créer des clients de l’État et de ses partenaires, les grands gestionnaires d’« actifs réglementés ».

Gentrification dans les centres et les périphéries

L’un des problèmes de vouloir ressembler à l’Europe est de ne pas regarder ce qui nous rend différents. Par exemple, les processus de gentrification , qui ont été largement étudiés au cours de la dernière décennie par des sociologues et des groupes de recherche politiquement importants. Et même si ces études ont servi de base aux discours de certains partis, les résultats montrent que le message n’a pas eu d’écho. Il n’y avait pas de masse critique. Et il n’y en avait pas, car dans la plupart des cas, il s’agissait de visions importées des universités anglo-saxonnes. Ce qui s’est passé à Manhattan ou à Berlin devrait également se produire à Madrid ou à Valence. Mais la douleur sociale n’a pas été celle attendue et ne s’est donc pas traduite en votes. De plus, le paradoxe était que beaucoup de ceux qui protestaient contre la gentrification étaient les mêmes qui pratiquaient la gentrification parce qu’ils ne voulaient pas abandonner le café branché du quartier bohème.

Ces mêmes chercheurs ont ignoré ce qui se passait dans les périphéries des villes européennes, car les constats de dégradation pouvaient directement mettre en cause les immigrants et les lacunes de la bureaucratie lorsqu’il s’agissait d’améliorer les quartiers, les services publics et les bâtiments résidentiels.

En outre, alors que la décroissance s’accentuait en Espagne, Barcelone en tête, la réponse européenne aux problèmes du logement et des banlieues prenait une direction différente.

En Europe, il n’y a pas de diminution . Il est en cours de construction. Peu importe que ce soit à Vienne, à Stockholm ou à Paris.

Si, au lieu de chercher à imiter les données européennes, ils s’étaient concentrés sur ce qui changeait, ils auraient constaté que là où le pourcentage de locataires dépassait 50 %, les Européens se consacraient à accroître leur propriété. Oui, également à Vienne.

Ils le font pour plusieurs raisons :

1. Au cours de la dernière décennie, de nombreux Européens du Nord ont transféré leur épargne vers l’immobilier, profitant de taux d’intérêt nuls. La banque n’avait pas d’argent à gagner, l’économie était en plein essor et les maisons étaient un véhicule financier très lucratif .

2. Les nuages ​​noirs se profilaient à l’horizon et étaient maintenant là. Un monde plus incertain et plus turbulent. Il commençait à être tout à fait logique de laisser un héritage à des enfants qui ne vivraient plus mieux que leurs parents . C’est la voie d’un Occident qui ne voit pas clairement l’avenir.

3. Enfin et surtout, la montée des inégalités a mis en évidence la vulnérabilité des locataires aux processus généralisés de gentrification et de ghettoïsation dans la plupart des villes du continent. Un impact positif pour les propriétaires et négatif pour les locataires, relégués dans des ghettos où se concentraient la majorité de la population à faibles revenus, les personnes déplacées des centres désormais hors de prix et un nombre croissant d’immigrants.

Ce qui nous distingue de l’Europe et de Brooklyn, c’est que le fait d’avoir plus de 70 % de propriétaires signifie que la gentrification a bénéficié à bien plus de personnes qu’elle n’en a nui, et beaucoup de ceux qui continuent d’en bénéficier aujourd’hui sont nés dans la poussière et la boue sur lesquelles sont construites les maisons qui se vendent si cher aujourd’hui. La conclusion qui effraie ceux qui placent l’idéologie avant la réalité est que nos périphéries ne se sont pas dégradées de la même manière que celles des autres grandes villes parce que le propriétaire recherche l’ordre, la paix et la valeur ajoutée . Ce qui amène à se demander si, si les habitants cessent de rechercher cette valeur ajoutée, l’effet qui en résultera sera la dégradation observée dans de nombreuses régions d’Europe.

C'est pourquoi il est temps que nous comprenions que le grand succès de la société espagnole au XXe siècle, le grand miracle , ce sont nos périphéries, et que pour cette seule raison, il vaut la peine de donner un A+ au régime dit de 78.

Le fait que plus de 70 % des habitants soient propriétaires de leur logement signifie que la gentrification a bénéficié à beaucoup plus de personnes qu’elle n’en a nui.

Car tout au long de leur vie, la plupart de ses habitants ont vu leur niveau de vie augmenter — souvent lié à l’amélioration de la qualité de leur quartier — et avec lui, le prix de leurs maisons, désormais sur le marché libre, a également augmenté. Au moment où ils prennent leur retraite, ils ont vu comment fonctionne le système qui leur a donné un foyer et pour lequel ils ont voté depuis 1978. Aujourd’hui, vos enfants peuvent hériter ou capitaliser sur cette maison et profiter d’une vieillesse confortable. Les quartiers « populaires » comme Orcasitas , à Madrid, affichent déjà des prix proches de 2 000 € le m² . C'est pourquoi aujourd'hui ils reçoivent les avantages que le PSOE et le PP leur ont promis lorsqu'ils ont voté pour eux. Était-ce une erreur ? Quel voisin aujourd’hui serait prêt à restituer sa propriété ou à la reclasser comme protégée ? Aucun, peu importe pour quoi vous votez.

Le succès de la société de propriété réside dans son fort alignement entre les intérêts personnels et collectifs. La perspective d’un avenir meilleur et plus prospère pour vous et votre famille réside dans un quartier agréable, beau et sûr. Et dépenser l’argent des impôts que la société génère pour faciliter l’accès à une propriété dont personne ne pourra vous expulser. Et c’est pourquoi, malgré leurs problèmes, nos banlieues sont meilleures que celles de Londres, Francfort, Paris, Rome ou Copenhague.

Un exemple clair peut être trouvé dans la capitale française. Peu importe les améliorations qu'ils apportent, les sommes qu'ils investissent, peu importe les Jeux olympiques qui améliorent partiellement l'environnement, il reste les banlieues , qui sont un État en faillite à quelques kilomètres seulement de l'Élysée. C’est là que la République a échoué. Et le problème n’est pas la couleur de peau ou les valeurs de ses habitants. Le fait est que le logement social n’est pas synonyme d’enracinement ou de planification d’un avenir prospère pour sa famille, mais plutôt de précarité perpétuelle.

Selon les données de l'Institut national de la statistique , en 2023, le pourcentage de propriétaires de logements dans les banlieues parisiennes était bien inférieur à la moyenne nationale française (20-35% contre une moyenne nationale de 58-60%). Et la précarité dans ces lieux est perpétuelle, car une bonne partie de ses habitants, en plus de vivre dans des logements locatifs dans l'une des mégalopoles les plus chères d'Europe, ont un revenu moyen qui atteint à peine 60 % (Saint Denis 20 000 €) du salaire moyen national de 36 500 €. Une société qui a la possibilité de payer un loyer, mais pas d’acheter un logement, est une société perpétuellement précaire . Et ces problèmes s’enracinent dans ces villes gigantesques, menaçant de provoquer l’effondrement du système. Et puis les malthusiens apparaissent avec leurs alternatives de décroissance, et ensuite vient le lepénisme et ses propositions de déclin démographique : « Le logement est une ressource limitée et doit être rendu durable. Il n'y en a pas assez pour tout le monde. » Toutes ces propositions constituent une auto-induction vers la pauvreté. Commençons par les plus précaires.

De tous les cas européens, le cas danois est peut-être le plus extrême. Au cours de la dernière décennie, les gouvernements successifs de Copenhague ont créé des zones officiellement connues sous le nom de « ghettos » dans les banlieues. Outre la politique controversée d’assimilation culturelle des immigrants dans ces ghettos, l’une des mesures les plus importantes mises en œuvre est précisément de modifier la composition du parc de logements sociaux, d’encourager les résidents à devenir propriétaires et d’inciter les jeunes Danois à acheter de nouveaux logements dans ces quartiers.

Le cas espagnol et la soif de réformes

Tout d’abord, il est important de préciser qu’il n’existe pas de solution universelle et que, dans un débat sérieux, la première chose que les politiciens de tous les partis devraient nous dire est quel est leur objectif de mixité optimale pour notre pays. Quel est le pourcentage approprié entre les propriétaires « gratuits », les propriétaires « plafonnés », les locataires « plafonnés » et les bénéficiaires du logement social ? Ils devraient ensuite proposer des critères clairs pour déterminer qui aura accès aux logements pour lesquels nous paierons tous, quand et comment.

Mais il est très difficile pour nous de résoudre le problème du logement à court terme. Que ce soit en raison de l'incapacité industrielle à construire, du manque de flexibilité dans la location, de l'incertitude juridique ou du dogmatisme des uns et des autres. La réalité est que tout devra être fait partout, et à chaque endroit, de manière adaptée. C'est pourquoi il vaut mieux ne pas se laisser tromper par des recettes qui promettent d'être la solution mais qui sont en réalité un remède empoisonné.

D'une manière générale, il serait intéressant d'envisager de densifier les centres-villes avec des locations abordables , car il y a déjà suffisamment de mixité sociale pour éviter la création de ghettos, et ces logements atténueraient la hausse des prix dans les quartiers.

Il serait intéressant de réfléchir à densifier les centres-villes avec des loyers abordables.

Cependant, en banlieue, la location et le co-living peuvent avoir du sens, mais surtout, le VPO a du sens. Ce qui est protégé à perpétuité (sur les terres publiques) et ce qui est disqualifiable (sur les terres privées). Il est également important que les immigrants d’aujourd’hui aient accès à ces propriétés, même s’ils arrivent de l’autre côté de l’océan, tout comme ceux qui arrivaient de la campagne y avaient accès il y a plus d’un demi-siècle. Et c’est important parce que la matière grise dont nous avons besoin dans nos villes pour nous développer dans l’économie de la connaissance est là. Dans le mélange, pas dans la pureté. Et il faut le trouver et lui donner des opportunités.

Il faut donc faire attention à ne pas chercher à ressembler à l'Europe , sinon nous risquons d'importer des choses qui ne fonctionnent pas correctement. Car même si nous voulons ressembler aux pays nordiques ou viennois, ils voient notre modèle comme une solution aux énormes problèmes qu’ils rencontrent déjà.