Alugar ou comprar uma casa? O grande debate que definirá a Espanha do futuro

À medida que os gargalos do problema da moradia diminuem, políticos e ativistas surgem com mensagens ousadas sobre como resolver um problema tão vasto em escopo que o que estamos realmente falando é uma revisão completa do contrato social espanhol.

A situação atual é uma mistura de uma crise que paralisou a construção e o resultado das votações de 1978 a 2008. Portanto, mudar o modelo implica desmantelar um sistema que atravessa ideologias e moldou o comportamento de três gerações.

Essa mudança no contrato social visa garantir que uma parcela significativa da população viva em condições de aluguel acessíveis no futuro. Que a moradia deixe de ser um meio de poupança familiar e passe a ser um direito subjetivo. Que seja o “ quinto pilar do Estado de Bem-Estar Social ”, juntamente com as pensões, a saúde, a educação e a dependência.

Em contraste com a propriedade distribuída, no futuro teríamos um bolo concentrado com forte presença do setor público. Para avançar em direção a esse modelo, muitas vozes enfatizam a importância de criar um estoque de moradias públicas com aluguel acessível, como na Europa. Um modelo que rompe com o modelo tradicional espanhol de ajudar as pessoas a adquirir casa própria ou habitação social. Mas as nuances são importantes e as verdades estão nas áreas cinzentas. Por isso, hoje tentaremos esclarecer a política tradicional de habitação acessível da Espanha.

Revolução Espanhola e mudança de direção

Em termos gerais, durante os anos de Rajoy no governo, o PSOE decidiu fazer uma alteração completa em seu modelo de habitação pré-2007. Esse sistema distribuiu a propriedade de propriedades na Espanha para milhões de pessoas ao longo de três gerações, desde que o ministro falangista Arrese o generalizou em meados do século passado.

Durante quase três décadas, o PSOE adotou esse modelo. Ele o redesenhou, o incentivou e seus eleitores o recompensaram por isso. Consistia em tirar os despossuídos da lama, dando-lhes uma moradia digna para possuírem e, então, depois de trinta anos , mudar essa propriedade de "protegida" (VPO) para "gratuita". Nunca houve uma transferência de renda maior dos ricos para os pobres na Espanha do que entre meados da década de 1950 e 2007. Os ganhos de capital se tornaram a força motriz por trás da ascensão da sociedade em direção à classe média. Essa era a grande reforma agrária que estava pendente, a grande distribuição de terras pendente desde 1835.

Enquanto em 1950 havia pouco mais de 2.000 proprietários de imóveis em Madri, na virada do século eles representavam mais de 80% da população. A revolução não foi, portanto, o fato físico de construir centenas de milhares de edifícios, como também ocorreu na Europa após os períodos do pós-guerra. A revolução foi a ação da casa . Esse é o fato diferencial em relação aos nossos vizinhos. Aqui, a maior parte da população tem algo em que se apoiar quando as coisas dão errado ou quando as autoridades não conseguem fornecer manutenção adequada para seu estoque de moradias. Algo que não é impossível, como demonstra o que acontece hoje com as correntes, com a luz, com os trens...

Assim como no resto do continente, o planejamento urbano reserva terras para moradias populares, mas a maior parte delas é de propriedade privada e protegida. Ou seja, boa parte dessas VPOs foram promovidas pela iniciativa privada, mas subsidiadas. Tudo funcionou. Havia crédito, apartamentos e trabalhadores nos canteiros de obras até que, em 2008, a pedalada parou.

Mas então veio a crise, o crédito internacional foi limitado, foram estabelecidas garantias hipotecárias, o que excluíu os jovens sem poupança das compras, muitas construtoras fecharam, criou-se um problema de escassez de mão de obra e foi aprovada uma legislação excessiva , tornando os processos de desenvolvimento e promoção mais caros e eternizados, o que teve impacto nos preços finais, com uma enorme perda de poder de compra das famílias e dos jovens.

E enquanto as obras não começam, os gargalos continuam a crescer, sem uma solução real, criando uma sociedade de duas velocidades: os donos e futuros herdeiros nas grandes cidades, e todos os demais. Portanto, a mudança para moradias para aluguel responde à argentinização coletiva da nossa sociedade, com consequências futuras tanto para ricos quanto para pobres. Quem quiser se aprofundar nessa evolução deve ler o livro que o sociólogo e colunista do El País Jorge Galindo publicará em breve.

Vamos entender uma coisa: se o PSOE é hoje um partido progressista e não um partido progressista, é porque renuncia a todo o bem que fez, a todas as casas que possuiu e a toda a justiça social que criou. Se antes buscava criar cidadãos livres, hoje busca criar clientes do Estado e de seus parceiros, os grandes gestores de “ativos regulados”.

Gentrificação nos centros e periferias

Um dos problemas de querer ser como a Europa é não olhar para o que nos torna diferentes. Por exemplo, os processos de gentrificação , que foram extensivamente estudados na última década por sociólogos e grupos de pesquisa politicamente significativos. E embora esses estudos tenham servido de base para os discursos de alguns partidos, os resultados mostram que a mensagem não repercutiu. Não houve massa crítica. E não havia nenhuma porque na maioria dos casos se tratava de visões importadas de universidades anglo-saxônicas. O que aconteceu em Manhattan ou Berlim também deve acontecer em Madri ou Valência. Mas a dor social não foi a esperada e, portanto, não se traduziu em votos. Além disso, o paradoxo era que muitos dos que protestavam contra a gentrificação eram as mesmas pessoas que estavam gentrificando porque não desistiam do café moderno no bairro boêmio.

Esses mesmos acadêmicos ignoraram o que estava acontecendo nas periferias das cidades europeias, porque as descobertas de degradação poderiam apontar diretamente para os imigrantes e as deficiências da burocracia quando se tratava de melhorar bairros, serviços públicos e edifícios residenciais.

Além disso, enquanto o decrescimento estava em ascensão na Espanha, com Barcelona na vanguarda, a resposta europeia aos problemas de moradia e subúrbios estava se movendo em uma direção diferente.

Na Europa não há diminuição . Está sendo construído. Não importa se é em Viena, Estocolmo ou Paris.

Se, em vez de tentar imitar os dados europeus, tivessem se concentrado no que estava mudando, teriam visto que, onde a porcentagem de inquilinos ultrapassava 50%, os europeus se dedicavam a aumentar sua propriedade. Sim, também em Viena.

Eles fazem isso por vários motivos:

1. Na última década, muitos europeus do norte transferiram suas economias para imóveis, aproveitando as taxas de juros zero. O banco não tinha dinheiro para ganhar, a economia estava crescendo e as casas eram um veículo financeiro muito lucrativo .

2. As nuvens negras estavam surgindo no horizonte e agora estavam aqui. Um mundo mais incerto e turbulento. Estava começando a fazer muito sentido deixar uma herança para filhos que não viveriam melhor que seus pais . Esse é o caminho de um Ocidente que não vê o futuro claramente.

3. Por último, mas não menos importante, a crescente desigualdade destacou a vulnerabilidade dos inquilinos aos processos generalizados de gentrificação e guetização na maioria das cidades do continente. Um impacto positivo para os proprietários e negativo para os inquilinos, que foram relegados a guetos onde se concentrava a maioria da população de baixa renda, os deslocados dos centros agora proibitivamente caros e um número crescente de imigrantes.

O que nos diferencia da Europa e do Brooklyn é que ter mais de 70% de proprietários de imóveis significa que a gentrificação beneficiou muito mais pessoas do que prejudicou, e muitos dos que continuam a se beneficiar agora nasceram na poeira e na lama sobre as quais as casas que são vendidas por tanto hoje são construídas. A conclusão que assusta quem coloca a ideologia à frente da realidade é que nossas periferias não se degradaram da mesma forma que as de outras grandes cidades porque o dono busca ordem, paz e valor agregado . O que nos leva a questionar se, caso os moradores parem de buscar esse valor agregado, o efeito resultante seria a degradação observada em muitas partes da Europa.

É por isso que é hora de percebermos que o grande sucesso da sociedade espanhola no século XX, o grande milagre , são as nossas periferias, e que só por isso vale a pena dar um A+ ao chamado regime de 78.

Ter mais de 70% de proprietários de imóveis significa que a gentrificação beneficiou muito mais pessoas do que prejudicou.

Porque, ao longo da vida, a maioria dos seus moradores viu seu padrão de vida aumentar — muitas vezes vinculado a melhorias na qualidade de seus bairros — e, com isso, o preço de suas casas, que agora estão no mercado aberto, também aumentou. Quando se aposentam, eles têm visto como funciona o sistema que lhes deu um lar e no qual votaram desde 1978. Hoje, seus filhos podem herdar ou capitalizar essa casa e desfrutar de uma velhice confortável. Bairros “populares” como Orcasitas , em Madrid, já têm preços próximos dos 2.000 euros por m² . É por isso que hoje eles estão recebendo os benefícios que o PSOE e o PP lhes prometeram quando votaram neles. Estava errado? Que vizinho hoje estaria disposto a devolver sua propriedade ou reclassificá-la como protegida? Nenhum, não importa em que você vote.

O sucesso da sociedade proprietária reside no seu forte alinhamento entre interesses pessoais e coletivos. A perspectiva de um futuro melhor e mais próspero para você e sua família está em um bairro agradável, bonito e seguro. E gastar o dinheiro dos impostos que a sociedade gera para facilitar o acesso a uma propriedade da qual ninguém poderá despejá-lo. E é por isso que, apesar dos problemas, nossos subúrbios são melhores que os de Londres, Frankfurt, Paris, Roma ou Copenhague.

Um exemplo claro pode ser encontrado na capital francesa. Não importa quantas melhorias eles façam, quanto dinheiro eles invistam, não importa quantas Olimpíadas melhorem parcialmente o meio ambiente, eles ainda têm os banlieues , que são um estado falido a poucos quilômetros do Palácio do Eliseu. Aí a República falhou. E o problema não é a cor da pele nem os valores dos seus habitantes. A questão é que moradia social não é sinônimo de raízes ou planejamento de um futuro próspero para sua família, mas sim de precariedade perpétua.

De acordo com dados do Instituto Nacional de Estatística Francês , em 2023 a porcentagem de proprietários de imóveis nos subúrbios parisienses era muito menor do que a média nacional francesa (20-35% em comparação com a média nacional de 58-60%). E a precariedade nesses lugares é perpétua, porque boa parte de seus habitantes, além de viverem em casas alugadas em uma das megalópoles mais caras da Europa, têm uma renda média que mal chega a 60% (Saint Denis € 20.000) do salário médio nacional de € 36.500. Uma sociedade que tem a opção de pagar aluguel, mas não de comprar uma casa, é uma sociedade perpetuamente precária . E esses problemas se arraigam nessas cidades gigantescas, ameaçando causar o colapso do sistema. E então os malthusianos aparecem com suas alternativas de decrescimento, e a próxima coisa a aparecer é o Le Penismo e suas propostas para o declínio demográfico: "Moradia é um recurso finito e deve ser sustentável. Não há o suficiente para todos." Todas essas propostas constituem uma autoindução à pobreza. Começando pelos mais precários.

De todos os casos europeus, talvez o mais extremo seja o dinamarquês. Na última década, sucessivos governos em Copenhague criaram áreas oficialmente conhecidas como "guetos" nos subúrbios. Além da controversa política de assimilação cultural para imigrantes nesses guetos, uma das medidas mais importantes que estão sendo implementadas é justamente mudar a composição de moradias sociais para aluguel, incentivar os moradores a possuir propriedades e encorajar os jovens dinamarqueses a comprar novas casas nesses bairros.

O caso espanhol e a sede de reformas

Antes de mais nada, é importante deixar claro que não há soluções universais e que, em um debate sério, a primeira coisa que os políticos de todos os partidos devem nos dizer é qual é a meta de mistura ideal para o nosso país. Qual é a porcentagem apropriada entre proprietários "gratuitos", proprietários "limitados", inquilinos "limitados" e beneficiários de moradias públicas? Eles devem então propor critérios claros sobre quem terá acesso às casas que todos pagaremos, quando e como.

Mas é muito difícil para nós resolver o problema da moradia no curto prazo. Seja pela incapacidade industrial de construir, pela falta de flexibilidade na locação, pela insegurança jurídica ou pelo dogmatismo de uns e outros. A realidade é que tudo terá que ser feito em todos os lugares e em cada lugar de forma adaptada. É por isso que é melhor não se deixar enganar por receitas que prometem ser a solução, mas na verdade são um remédio envenenado.

Em termos gerais, seria interessante considerar a densificação dos centros urbanos com aluguéis acessíveis , porque já existe mistura social suficiente para evitar a criação de guetos, e essas casas atenuariam o aumento dos preços nos bairros.

Seria interessante pensar em densificar os centros das cidades com aluguéis acessíveis.

No entanto, nos subúrbios, aluguéis e co-living podem fazer sentido, mas acima de tudo, VPO faz sentido. Aquilo que é protegido perpetuamente (em terras públicas) e aquilo que é desqualificável (em terras privadas). E também é importante que os imigrantes de hoje tenham acesso a essas propriedades, mesmo que venham do outro lado do oceano, assim como aqueles que chegaram do campo tiveram acesso a elas há mais de meio século. E é importante porque a massa cinzenta que precisamos em nossas cidades para nos desenvolvermos na economia do conhecimento está lá. Na mistura, não na pureza. E você tem que encontrá-lo e dar-lhe oportunidades.

Portanto, tome cuidado para não tentar ser tão parecido com a Europa , caso contrário, também podemos importar coisas que não funcionam corretamente. Porque, embora queiramos ser como os países nórdicos ou os vienenses, eles veem nosso modelo como uma salvação dos enormes problemas que já têm.