Сейчас и навсегда - Жилье

Анонсировано (еще одно) рождение европейской программы содействия жилищному строительству. Как обычно, обещают, что оно будет безболезненным и быстрым, хорошим временем, как здесь говорят. Как всегда, единицей измерения является миллион, или несколько, многие. Каждый по-своему думает о том, как бы заполучить часть этой небесной манны. Как мы знаем, не (только) деньгами решаются проблемы, достаточно взглянуть на здоровье, где люди тратят больше, а имеют меньше. Важна идея, определенная идея, как сказал бы Де Голль о жилье, точнее правильная идея.

Людям завтра понадобится жилье. Государственная «программа» гарантирует нам жилье через 4–7 лет (год на решение, где, еще год на разработку проектов, еще год на государственные тендеры на строительство и еще один на само строительство, иными словами, 4 года в оптимистичной перспективе. Важно не торопиться, торопливые сучки, как говорят люди, рожают слепых детей. В этом случае именно это и происходит с проектами, когда они делаются «в спешке» и с плохо продуманными программами. Кроме того, если место должно быть подвергнуто археологическим исследованиям, мы можем рассмотреть еще один год, если какой-то подрядчик или проектировщик в спешке подаст судебный запрет, нам, возможно, придется рассмотреть еще несколько лет. Но, продолжая, предположим, что государство будет использовать только свою землю и здания, сколько домов оно сможет построить за этот промежуток времени? И для кого они будут?

Я говорю, что есть люди (многие), которым завтра или даже вчера понадобится дом. Но я не знаю, и, что еще хуже, государство тоже не знает, кто они, сколько их, где они хотят жить, размер домохозяйства, их доход, их культурное происхождение, их возрастная группа и их статус занятости. Без этих основных данных невозможно разработать жилищную политику. В Бейра-Байше или в Алту-Алентежу много пустующих домов, но там нет спроса.

Нереалистично думать о жилищной политике исключительно с общественной стороны. Важно привлечь всех потенциальных «игроков». «Частных», малых и больших, благотворительные организации или эквивалентные им. Для всех должна быть гарантирована прибыльность бизнеса, без догм.

Изначально AL не были предназначены для изъятия домов из рынка аренды. Фактически AL отвечали за восстановление городских центров, «исторических районов», с помощью инвестиций, которые никогда не были бы прибыльными при традиционной аренде.

В этих строках я понимаю, что я концентрируюсь только на проблеме (отсутствия) жилья для аренды, поскольку будет другая логика реагирования на покупку, и я не считаю, что государству имеет смысл выходить на рынок недвижимости для продажи.

Я мог бы сказать, что не знаю, высоки ли запрашиваемые арендные ставки, но я знаю, что большая часть населения не может себе их позволить. В другой статье я утверждал, что арендная плата не должна превышать 20% от чистого дохода арендаторов. Эта сумма может увеличиваться по мере увеличения уровня доходов арендаторов.

Доля кандидатов с низкими доходами должна быть покрыта государством, домами, сдаваемыми в аренду местными властями или фондами, созданными для этой цели. Также без догм, с более экономичными строительными решениями, с более спартанскими площадями, а также отделкой. Фонды не эластичны, все факторы, которые позволяют экономить в процессе, приветствуются.

Для промежуточного дохода инвестиции должны быть интересными. Инвестиции интересны при доходности от 4 до 8%, ниже 4% сегодня невыгодны, выше 8% начинаем входить в спекулятивный сектор. В этом диапазоне следует рассмотреть налоговые льготы, от НДС при исполнении до ставок IRS или IRC.

Но также важно обеспечить, чтобы «продукт» имел минимальное качество, для чего в европейских странах уже существуют оптимизированные матрицы, где баллы начисляются на основе различных дескрипторов (возраст, площадь, наличие лифта, ванной комнаты и оборудованной кухни, энергетическая маркировка и, я бы добавил, местоположение). Нужны индикаторы, индикаторы.

Давайте представим, что недвижимость с хорошим кредитным рейтингом была выставлена ​​на рынок в диапазоне 4-8%, тогда должна быть налоговая льгота с долгосрочной перспективой — давайте представим себе арендную плату в размере €1000, чтобы упростить, со ставкой 20%, то есть €2400 годового налога в государственную казну. Чтобы построить дом площадью 100 м2, потребовалось бы... 83 года налогов. Другими словами, государство (все мы) только выигрывает от вступления частных лиц в процесс. Кроме того, просто существуя, в дополнение к IMI, недвижимость генерирует бесчисленные косвенные доходы в государственную казну.

С нестабильностью, которая стала новой нормой, войнами в Европе и на Ближнем Востоке, а также перемещением центров принятия решений из Европы, рынки ищут безопасное место для хранения своих денег, пусть даже временное. Этот капитал может быть направлен на инвестиции в эту область, пока соблюдаются основные правила безопасности. Если договор аренды будет нарушен, выселение будет быстрым, не будет никаких законодательных изменений в течение нескольких лет, и не будет никаких преследований.

Государственные закупки сложны и медленны, слишком медленны, чтобы реагировать на такие срочные потребности, как эта. Опять же, необходимо срочно определить показатели. Например, подряд на выполнение проекта за 3% от стоимости строительства — это отличная «сделка». Подряд на строительство жилья менее чем за 1500 евро/м2 — это тоже отличная сделка. Эти показатели важнее, чем все сложные многофакторные формулы, определенные в Кодексе государственных контрактов.