Şimdi ve sonsuza kadar - Konut

(Bir başka) doğum daha duyuruldu, Avrupa konut tanıtım programının. Her zamanki gibi, acısız ve hızlı bir doğum, burada dedikleri gibi iyi bir zaman olacağına söz verildi. Her zamanki gibi, birim milyon, ya da birkaç, çok. Her biri, kendi yolunda, bu göksel mannadan nasıl bir pay alacağını düşünüyor. Bildiğimiz gibi, sorunlar (sadece) parayla çözülmüyor, sadece insanların daha fazla harcadığı ve daha azına sahip olduğu sağlığa bakın. Bir fikir önemlidir, De Gaulle'ün konut hakkında söyleyeceği gibi belirli bir fikir, ya da daha doğrusu doğru bir fikir.

İnsanların yarın konuta ihtiyacı var. Kamusal bir "program" bize 4 ila 7 yıl içinde konut garantisi veriyor (bir yıl nereye karar vermek için, bir yıl projeleri geliştirmek için, bir yıl inşaat için kamu ihaleleri için ve bir yıl da inşaatın kendisi için, yani iyimser bir bakış açısıyla 4 yıl. Acele etmemek önemlidir, aceleci kaltaklar, derler, kör çocuklar doğururlar. Bu durumda, projeler "aceleyle" ve iyi düşünülmemiş programlarla yapıldığında olan budur. Ayrıca, alanın arkeolojik araştırmalara tabi tutulması gerekiyorsa, bir yıl daha düşünebiliriz, aceleyle bir müteahhit veya tasarımcı bir ihtiyati tedbir başvurusunda bulunursa, birkaç yıl daha düşünmemiz gerekebilir. Ancak devam edersek, Devletin sadece kendi arazisini ve binalarını kullanacağını varsayarsak, bu zaman diliminde kaç tane ev üretebilecek? Ve bunlar kimin için olacak?

Yarın veya dün eve ihtiyacı olan (birçok) insan olduğunu söylüyorum. Ama bilmiyorum ve daha kötüsü, Devlet de kim olduklarını, kaç kişi olduklarını, nerede yaşamak istediklerini, hanehalkının büyüklüğünü, gelirlerini, kültürel geçmişlerini, yaş gruplarını ve istihdam durumlarını bilmiyor. Bu temel veriler olmadan bir konut politikası geliştirmek mümkün değil. Beira-Bbaixa'da veya Alto Alentejo'da birçok boş ev var, ancak orada talep yok.

Konut politikasını yalnızca kamu tarafından düşünmek gerçekçi değildir. Tüm potansiyel "oyuncuları" dahil etmek önemlidir. "Özel" olanlar, küçük ve büyük, hayır kurumları veya eşdeğerleri. Herkes için, işletmenin karlılığı dogmalar olmadan garanti altına alınmalıdır.

AL'ler, başlangıçta evleri kiralık konut piyasasından çıkarmak için kurulmamıştı; AL'ler aslında geleneksel kiralık konutlarla asla karlı olmayacak yatırımlarla şehir merkezlerini, yani "tarihi mahalleleri" geri kazanmaktan sorumluydu.

Bu satırlarda sadece kiralık konut (olmaması) sorununa odaklandığımı, satın almaya yönelik tepkinin başka bir mantığı olacağını ve Devletin satılık gayrimenkul piyasasına girmesinin mantıklı olmadığını düşünüyorum.

İstenen kiraların yüksek olup olmadığını bilmediğimi söyleyebilirim, ancak nüfusun büyük bir kısmının bunları karşılayamayacağını biliyorum. Başka bir makalede kiranın kiracıların net gelirinin %20'sini geçmemesi gerektiğini savundum. Bu miktar kiracıların gelir dilimi arttıkça artabilir.

Daha düşük gelirli adayların payı Devlet tarafından, yerel yönetimler tarafından kiraya verilen evler veya bu amaçla geliştirilen fonlar tarafından karşılanmalıdır. Ayrıca dogmalar olmadan, daha ekonomik inşaat çözümleriyle, daha spartan alanlarla ve bitirmelerle. Fonlar elastik değildir, süreçte tasarruf sağlayan tüm faktörler memnuniyetle karşılanır.

Orta düzey gelir için yatırımın ilgi çekici olması gerekir. Yatırım %4 ile %8 arasındaki getiriler için ilgi çekicidir, %4'ün altında bugün karlı değildir, %8'in üzerinde spekülatif sektöre girmeye başlarız. Bu aralıkta, yürütmedeki KDV'den IRS veya IRC oranlarına kadar vergi avantajları dikkate alınmalıdır.

Ancak, "ürünün" asgari kaliteye sahip olduğundan emin olmak da önemlidir, bunun için Avrupa ülkelerinde halihazırda optimize edilmiş matrisler vardır ve burada puanlar çeşitli tanımlayıcılara (yaş, bölge, asansör, banyo ve donanımlı mutfakların varlığı, enerji etiketi ve eklemek isterim ki konum) göre verilir. Göstergelere, göstergelere ihtiyaç vardır.

İyi bir kredi notuna sahip bir mülkün %4-8 aralığında piyasaya sürüldüğünü hayal edelim, uzun vadede vergi avantajı olması gerekirdi - basitleştirmek için 1.000 € kira düşünelim, %20 oranında, yani Devlet kasasına yıllık 2.400 € vergi. 100 m2'lik bir ev inşa etmek için... 83 yıl vergi gerekir. Başka bir deyişle, Devlet (hepimiz) sadece özel tarafların sürece dahil olmasından kar eder. Ayrıca, sadece var olmasıyla, IMI'ye ek olarak, bir mülk kamu kasasına sayısız dolaylı gelir üretir.

Yeni normal haline gelen istikrarsızlık, Avrupa ve Orta Doğu'daki savaşlar ve karar alma merkezlerinin Avrupa'dan uzağa taşınmasıyla birlikte, piyasalar paralarını park etmek için güvenli bir yer arıyor, geçici de olsa. Bu sermaye, temel güvenlik kurallarına uyulduğu sürece bu alana yatırım yapmak için tahsis edilebilir. Kira sözleşmesi ihlal edilirse, tahliye hızlı olacak, birkaç yıl boyunca yasal değişiklik olmayacak ve zulüm olmayacak.

Kamu alımları karmaşık ve yavaştır, bu tür acil ihtiyaçlara yanıt vermek için çok yavaştır. Bir kez daha, göstergeleri tanımlamak acildir. Örneğin, inşaat değerinin %3'ü için bir projeyi yürütme sözleşmesi yapmak harika bir "anlaşma"dır. Konut inşaatını m2 başına 1.500 €'dan daha düşük bir fiyata sözleşme yapmak da harika bir anlaşmadır. Bu göstergeler, Kamu Sözleşmeleri Kanunu'nda tanımlanan tüm karmaşık çok faktörlü formüllerden daha önemlidir.