Teraz i na zawsze - Mieszkalnictwo

Zapowiedziano (kolejne) narodziny europejskiego programu promocji budownictwa mieszkaniowego. Jak zwykle, obiecuje się bezbolesne i szybkie narodziny, dobry czas, jak to się tu mówi. Jak zawsze, jednostką jest milion, albo kilka, wiele. Każdy na swój sposób myśli o tym, jak zdobyć część tej niebiańskiej manny. Jak wiemy, nie (tylko) pieniędzmi rozwiązuje się problemy, wystarczy spojrzeć na zdrowie, gdzie ludzie wydają więcej i mają mniej. Ważny jest pomysł, pewien pomysł, jak powiedziałby De Gaulle o budownictwie mieszkaniowym, a dokładniej, słuszny pomysł.

Ludzie potrzebują mieszkań jutro. Publiczny „program” gwarantuje nam mieszkania za 4 do 7 lat (rok na decyzję, gdzie, rok na realizację projektów, rok na przetargi publiczne na budowę i rok na samą budowę, innymi słowy, 4 lata w optymistycznej perspektywie. Ważne jest, aby się nie spieszyć, pochopne suki, jak mówią ludzie, rodzą niewidome dzieci. W tym przypadku tak się dzieje z projektami, gdy są realizowane „w pośpiechu” i przy źle przemyślanych programach. Ponadto, jeśli teren musi zostać poddany badaniom archeologicznym, możemy rozważyć kolejny rok, jeśli jakiś wykonawca lub projektant, w pośpiechu, złoży nakaz, możemy również rozważyć kilka kolejnych lat. Ale kontynuując, zakładając, że państwo będzie korzystać tylko ze swoich własnych gruntów i budynków, ile domów będzie w stanie wyprodukować w tym czasie? I dla kogo będą?

Mówię, że są ludzie (wielu), którzy potrzebują domu jutro, a nawet wczoraj. Ale ja nie wiem, a co gorsza, państwo również nie wie, kim oni są, ilu ich jest, gdzie chcą mieszkać, jaka jest wielkość gospodarstwa domowego, ich dochód, ich pochodzenie kulturowe, ich grupa wiekowa i ich status zatrudnienia. Bez tych podstawowych danych nie można opracować polityki mieszkaniowej. Jest wiele pustych domów w Beira-Bbaixa lub w Alto Alentejo, ale nie ma tam popytu.

Nierealistyczne jest myślenie o polityce mieszkaniowej wyłącznie z perspektywy publicznej. Ważne jest, aby zaangażować wszystkich potencjalnych „graczy”. Tych „prywatnych”, małych i dużych, organizacje charytatywne lub równoważne. Dla wszystkich rentowność biznesu musi być zagwarantowana, bez dogmatów.

Celem istnienia AL nie było usuwanie domów z rynku wynajmu; AL miały w rzeczywistości odbudowywać centra miast, „historyczne dzielnice”, poprzez inwestycje, które nigdy nie byłyby opłacalne w przypadku tradycyjnego wynajmu.

Rozumiem, że w tym miejscu skupiam się wyłącznie na problemie (braku) mieszkań na wynajem, gdyż istnieje inna logika reakcji na zakup i nie sądzę, aby miało sens, aby państwo wchodziło na rynek nieruchomości w celu sprzedaży.

Mogę powiedzieć, że nie wiem, czy żądane czynsze są wysokie, ale wiem, że znaczna część populacji nie może sobie na nie pozwolić. W innym artykule argumentowałem, że czynsz nie powinien przekraczać 20% dochodu netto najemców. Kwota ta może wzrosnąć wraz ze wzrostem przedziału dochodów najemców.

Udział kandydatów o niższych dochodach powinien być pokrywany przez państwo, przez domy produkowane na wynajem przez władze lokalne lub przez fundusze opracowane na ten cel. Również bez dogmatów, z bardziej ekonomicznymi rozwiązaniami budowlanymi, z bardziej spartańskimi powierzchniami, a także wykończeniami. Fundusze nie są elastyczne, wszystkie czynniki, które pozwalają na oszczędności w procesie, są mile widziane.

W przypadku dochodu pośredniego inwestycja musi być interesująca. Inwestycja jest interesująca dla zwrotów między 4 a 8%, poniżej 4% nie jest dziś opłacalna, powyżej 8% zaczynamy wchodzić w sektor spekulacyjny. W tym przedziale należy rozważyć korzyści podatkowe, od podatku VAT od egzekucji po stawki IRS lub IRC.

Ale ważne jest również zapewnienie, że „produkt” ma minimalną jakość, dla której w krajach europejskich istnieją już zoptymalizowane macierze, w których punkty przyznawane są na podstawie różnych deskryptorów (wiek, powierzchnia, obecność windy, łazienki i wyposażonej kuchni, etykiety energetycznej i, dodałbym, lokalizacji). Potrzebne są wskaźniki, wskaźniki.

Wyobraźmy sobie, że nieruchomość z dobrą oceną kredytową zostałaby wystawiona na sprzedaż w przedziale 4-8%, musiałaby istnieć korzyść podatkowa w długim okresie – pomyślmy o czynszu w wysokości 1000 €, dla uproszczenia, ze stawką 20%, czyli 2400 € rocznego podatku do kasy państwa. Aby zbudować dom o powierzchni 100 m2, potrzeba by... 83 lat podatków. Innymi słowy, państwo (my wszyscy) czerpie zyski tylko z wejścia podmiotów prywatnych do procesu. Ponadto, samo istnienie, oprócz IMI, nieruchomości generuje niezliczone pośrednie przychody do kasy państwa.

W obliczu niestabilności, która stała się nową normą, wojen w Europie i na Bliskim Wschodzie oraz przenoszenia centrów decyzyjnych poza Europę, rynki szukają bezpiecznego miejsca, aby zaparkować swoje pieniądze, nawet tymczasowo. Ten kapitał może zostać przeznaczony na inwestycje w tym obszarze, o ile przestrzegane są podstawowe zasady bezpieczeństwa. Jeśli umowa najmu zostanie złamana, eksmisja będzie szybka, nie będzie żadnych zmian legislacyjnych przez kilka dobrych lat i nie będzie prześladowań.

Zamówienia publiczne są skomplikowane i powolne, zbyt wolne, aby reagować na pilne potrzeby, takie jak ta. Ponownie, pilnie trzeba zdefiniować wskaźniki. Na przykład, zakontraktowanie projektu, do wykonania, za 3% wartości budowy to świetna „okazja”. Zakontraktowanie budowy mieszkań za mniej niż 1500 €/m2 to również świetna okazja. Te wskaźniki są ważniejsze niż wszystkie złożone formuły wieloczynnikowe zdefiniowane w Kodeksie Zamówień Publicznych.